"부동산 시장이 조정 국면을 이어가는 가운데 자산가들의 관심이 재개발 시장으로 꾸준히 이어지고 있다. 일반 투자자들이 신축 아파트나 수익형 부동산에 관심을 두는 것과 달리, 자산가들은 미래 가치가 반영되지 않은 재개발 구역에서 새로운 투자 기회를 찾고 있다는 분석이다.

한남뉴타운에서 10년 넘게 재개발 전문 중개업을 해온 박인경 공인중개사는 "재개발은 현재의 낡은 주택을 바라보는 투자가 아니라 미래 도시의 가치를 선점하는 투자"라며 "부자들은 현재보다 미래를 먼저 읽는 시각을 갖고 접근한다"고 말했다.

실제로 재개발 구역은 오래된 주택과 노후한 기반시설이 대부분이지만, 사업이 완료되면 신축 아파트와 정비된 도시환경으로 탈바꿈한다. 자산가들은 현재 시세보다 사업 완료 이후 토지 가치와 주거환경 변화에 더 큰 의미를 두는 것으로 알려졌다.

전문가들은 재개발의 가장 큰 매력으로 '미래 가치를 현재 가격에 확보할 수 있는 구조'를 꼽는다. 이미 완성된 신축 아파트는 입지와 학군, 교통, 생활 인프라 등의 장점이 가격에 상당 부분 반영되어 있는 반면, 재개발 구역은 향후 가치 상승 가능성이 아직 충분히 시세에 반영되지 않은 사례도 있기 때문이다.

또한 재개발의 핵심은 건물보다 토지에 있다는 점도 중요한 투자 포인트로 꼽힌다. 건물은 시간이 지나면 노후화되지만 토지는 공급을 늘릴 수 없는 희소 자산이다. 사업이 진행되면서 토지 가치가 신축 아파트 가격에 반영되는 구조가 형성되는 만큼 경험이 많은 투자자들은 건물 상태보다 토지의 잠재력을 우선적으로 분석하는 경우가 많다.

재개발 사업은 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 일반분양, 준공 등 단계별 절차를 거친다. 사업이 진척될수록 불확실성이 감소하고 사업성에 대한 시장의 평가도 달라질 수 있다는 점 역시 일반 부동산과 구별되는 특징이다.

다만 전문가들은 재개발이 높은 수익을 보장하는 투자라고 단정해서는 안 된다고 강조한다. 사업 기간이 예상보다 길어질 수 있고, 추가분담금 발생, 사업성 변화, 부동산 경기 변동 등 다양한 변수가 존재하기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 사업성과 입지, 추진 단계, 조합 운영 등을 종합적으로 검토해야 한다는 조언이다.

재개발 시장은 정보의 비대칭성이 큰 분야라는 점도 특징으로 꼽힌다. 권리가액, 비례율, 토지지분, 정비계획, 조합 운영 등 일반 아파트 투자보다 이해해야 할 요소가 많아 충분한 사전 학습이 요구된다. 업계에서는 "정보를 많이 가진 사람보다 정보를 제대로 해석하는 사람이 경쟁력을 갖는다"는 평가도 나온다.

현장에서는 성공적인 재개발 투자 사례 가운데 상당수가 평범한 직장인이나 자영업자 출신이라는 점도 주목할 만하다. 이들은 단순히 노후 주택을 매입한 것이 아니라 사업 구조를 이해하고 장기적인 관점에서 투자 전략을 세운 공통점을 보였다는 분석이다.

한남뉴타운 강남부동산 박인경 공인중개사는 "재개발은 오래된 집을 매입하는 시장이 아니라 미래의 가치를 읽는 시장"이라며 "부자들은 이미 비싼 자산을 사기보다 앞으로 가치가 높아질 자산을 먼저 찾는 투자 방식을 실천하고 있다"고 말했다.

이어 "재개발은 단순한 시세차익을 기대하는 투자가 아니라 도시의 변화와 토지 가치 상승을 함께 이해해야 하는 분야"라며 "조합원들도 사업 구조를 꾸준히 공부하고 자신의 권리를 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요하다"고 덧붙였다.

문의:박인경기자(010-5324-8005)