등록임대 양도세 특례 손질론 부상 서울 6만8000가구 시장에 풀릴까
이재명 대통령 임광현 국세청장 잇단 문제 제기 등록임대 출구전략 논의 본격화
특례 축소 범위와 유예기간이 공급 확대 효과 임대시장 안정 가를 핵심 변수로 부상
정부가 등록임대주택에 적용해 온 양도소득세 중과 배제 특례의 손질을 검토하면서 서울 부동산 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 이재명 대통령에 이어 임광현 국세청장까지 등록임대주택의 세제 혜택 정상화를 공개적으로 언급하면서 서울 지역 등록임대 아파트 6만8000가구의 시장 유입 가능성이 새로운 정책 변수로 떠오르고 있다. 공급 확대와 임대시장 안정이라는 두 정책 목표가 정면으로 맞서는 가운데 등록임대 제도 개편 논의가 본격적인 분수령을 맞고 있다.
22일 부동산업계에 따르면 등록임대주택 제도는 다주택자가 주택을 임대사업자로 등록할 경우 양도 시 다주택자 양도세 중과 대상에서 제외하는 방식으로 운영돼 왔다.
정부는 제도 도입 당시 민간 임대주택 공급을 늘리기 위해 취득세와 재산세, 종합부동산세 감면은 물론 양도세 중과 배제 혜택까지 부여했다. 장기 임대를 유도한다는 정책적 목적이었다.
문제는 아파트 신규 등록이 중단된 이후에도 기존 등록임대주택에 대해서는 양도세 중과 배제 혜택이 그대로 유지되고 있다는 점이다. 특히 의무임대기간이 종료된 이후에도 사실상 혜택이 계속 적용되면서 제도의 실효성과 형평성을 둘러싼 논란이 커지고 있다.
논쟁의 중심에는 서울 지역 등록임대 아파트 물량이 있다.
임광현 국세청장은 최근 사회관계망서비스(SNS)를 통해 등록임대주택 제도가 서울 주택시장의 매물 잠김 현상을 심화시키고 있다고 지적했다. 다주택자 입장에서는 양도세 중과 부담이 없고 장기보유특별공제 혜택까지 누릴 수 있어 굳이 매도할 유인이 크지 않다는 것이다.
국가데이터포털 통계에 따르면 서울에서 등록이 말소된 개인 등록임대 아파트는 약 2만7000가구에 이른다. 이 가운데 양도세 신고가 확인된 물량을 제외한 약 2만5000가구는 여전히 다주택자가 보유하고 있는 것으로 추산된다.
여기에 2028년까지 자동 말소가 예정된 등록임대 아파트 약 4만3000가구를 더하면 서울에서 최대 6만8000가구가 잠재적인 시장 공급 물량으로 전환될 가능성이 있다는 분석이 나온다.
임 청장은 “현재 구조에서는 사실상 팔 이유가 없다”고 지적하며 임대의무기간 종료 이후 일정 기간까지만 세제 혜택을 유지하는 방식의 출구전략 도입 필요성을 제기했다.
만약 정부가 한시적 특례를 부여한 뒤 양도세 중과 배제 혜택을 종료하는 방안을 도입할 경우 상당수 등록임대 물량이 시장에 매물로 나올 수 있다는 전망도 제기된다. 다만 실제 공급 규모는 제도 설계 방식과 시장 상황에 따라 크게 달라질 것으로 보인다.
이 같은 문제의식은 이재명 대통령이 지속적으로 강조해 온 등록임대 세제 개편 방향과도 맞닿아 있다.
이 대통령은 올해 2월 이후 여러 차례 “의무임대기간이 종료된 등록임대주택은 일반 임대주택과 동일한 세제가 적용돼야 한다”는 입장을 밝혀 왔다. 특정 유형의 임대주택에 영구적인 세제 특혜가 적용되는 것은 조세 형평성 측면에서 바람직하지 않다는 판단이다.
정책 검토 과정에서는 즉각적인 특례 폐지보다 일정 기간 처분 기회를 제공한 뒤 혜택을 종료하는 방안, 단계적으로 세제 혜택을 축소하는 방안, 또는 아파트에 한해 우선 적용하는 방안 등이 거론되고 있다.
그러나 시장의 시각은 엇갈린다.
정부와 여권은 등록임대 물량이 시장에 유입될 경우 신규 택지 개발이나 재건축 공급 확대와는 별개로 서울 도심 내 주택 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있다고 보고 있다. 특히 공급 부족 우려가 지속되는 수도권 시장에서 단기간에
활용 가능한 공급 카드가 될 수 있다는 판단이다.
반면 임대사업자들은 등록임대 제도 축소가 장기 임대주택 감소로 이어질 수 있다고 우려한다. 임대 물량이 줄어들 경우 전 월세 가격 상승 압력이 커질 수 있으며, 정부가 과거 약속한 세제 혜택을 변경할 경우 정책 신뢰가 훼손될 수 있다는 주장도 나온다.
결국 시장의 관심은 정부가 마련할 출구전략의 구체적 내용에 집중되고 있다.
특례 적용 종료 시점이 언제가 될지, 어느 수준까지 혜택을 인정할지, 기존 등록임대사업자에 대한 경과조치를 어떻게 설계할지에 따라 실제 매물 출회 규모와 시장 충격이 달라질 수 있기 때문이다.
정부가 오는 7월 세제개편안과 세법 개정안을 통해 등록임대주택 출구전략의 윤곽을 공개할 경우 관련 논의는 더욱 가열될 전망이다. 서울 6만8000가구가 실제 공급으로 이어질지, 또는 임대시장 불안 우려가 현실화할지는 결국 정책 설계의 정교함에 달려 있다.
이번 등록임대 제도 개편 논의의 본질은 단순히 세제 특혜 유지 여부가 아니다. 공급 확대와 임대시장 안정이라는 두 목표 사이에서 어떤 균형점을 찾을 것인가의 문제다. 한시적 인센티브와 세 부담 정상화 사이의 접점을 얼마나 정교하게 설계하느냐가 향후 부동산 정책의 성패를 가를 핵심 변수로 떠오르고 있다.
문의 : 031-563-2114
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