실거주 목적·2년 의무·조합원 지위양도까지 따져야 하는 재개발 입주권 거래의 핵심 쟁점

토지거래허가구역 안에서 재개발 입주권을 매수한 뒤 다시 매도하려는 사례가 늘고 있다. 그러나 이 거래는 일반 입주권 매매처럼 단순히 매수자만 찾으면 끝나는 문제가 아니다. 기존 허가 조건, 실거주 의무, 입주 가능 시점, 이행강제금, 조합원 지위양도 여부까지 함께 살펴야 한다.

수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 해온 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 최근 현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나가 “토지거래허가를 받고 산 입주권을 다시 팔 수 있느냐”는 것이라고 설명한다.

상담 내용은 대체로 비슷하다.

“토지거래허가를 받고 입주권을 샀는데 사정이 생겨 입주를 못 할 것 같다. 아직 입주권 상태인데 다시 팔 수 있느냐”는 질문이다. 또 “아파트는 준공됐지만 입주를 못 했다. 이 상태에서 매도하면 문제가 되느냐”는 문의도 많다.

결론부터 말하면, 무조건 다시 팔 수 없다고 단정할 수는 없다. 다만 아무런 검토 없이 진행할 수 있는 거래도 아니다. 토지거래허가구역 안에서 실거주 목적으로 재개발 입주권을 샀다면, 다시 매도할 때는 처음 허가받은 조건을 이행했는지부터 확인해야 한다. 새 매수인이 토지거래허가를 받을 수 있는지도 봐야 한다. 여기에 조합원 지위양도가 가능한 물건인지도 따로 따져야 한다.

먼저 확인해야 할 다섯 가지

토지거래허가를 받고 매수한 재개발 입주권을 다시 팔려면 최소한 다섯 가지를 먼저 확인해야 한다.

첫째는 기존 토지거래허가 조건이다. 처음 허가를 받을 당시 어떤 목적으로 허가를 받았는지 확인해야 한다. 이용계획서에 어떤 내용이 적혀 있었는지도 중요하다. 실거주 목적으로 허가를 받았다면 이후 매도 과정에서 그 목적을 실제로 이행했는지가 쟁점이 될 수 있다.

둘째는 실제 입주 가능 시점이다. 재개발 입주권은 매수 당시 바로 들어가 살 수 없는 경우가 많다. 따라서 실거주 의무가 언제부터 문제 되는지 판단하려면 준공일과 입주지정기간을 함께 봐야 한다.

셋째는 2년 실거주 의무와 처분 제한 여부다. 실거주 목적으로 허가를 받았다면 실제 입주가 가능한 시점부터 2년간 실거주 의무가 문제될 수 있다. 이 기간에 임의로 처분하거나 임대하는 행위가 제한될 수 있으므로 반드시 확인이 필요하다.

넷째는 이행강제금 리스크다. 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 이행명령을 받을 수 있고, 이를 따르지 않을 경우 이행강제금 문제가 발생할 수 있다.

다섯째는 새 매수인의 허가 가능성과 조합원 지위양도 여부다. 새 매수인이 토지거래허가를 받을 수 있는 사람인지, 해당 입주권의 조합원 지위승계가 가능한지 별도로 확인해야 한다.

입주권 상태라고 해서 허가 문제가 사라지지는 않는다

현장에서 가장 많이 나오는 오해는 이것이다.

“아직 아파트가 된 것도 아니고 입주권 상태인데, 다시 팔아도 괜찮은 것 아니냐”는 생각이다.

그러나 입주권 상태라고 해서 토지거래허가 문제가 사라지는 것은 아니다. 토지거래허가를 받고 재개발 입주권을 매수했다는 것은 관할 구청이 당시 거래 목적과 이용계획을 확인한 뒤 허가했다는 의미다.

그런데 준공 전 입주권 상태에서 다시 매도하려 한다면 구청은 이렇게 볼 수 있다.

“처음에는 실거주 목적으로 허가를 받았는데, 왜 완공 전에 다시 파는가.”

물론 모든 재매도가 문제라는 뜻은 아니다. 전근, 가족 사정, 건강 문제, 자금 계획 변경, 이혼, 상속, 대출 문제처럼 실제 사정이 바뀌는 경우는 얼마든지 있을 수 있다.

중요한 것은 사유를 말로만 설명해서는 부족하다는 점이다. 객관적인 자료로 소명할 수 있어야 한다. 단순히 “가격이 올라서 팔고 싶다”는 정도로 보이면 처음부터 실거주 목적이 아니라 전매 목적이었다고 해석될 수 있다. 이 경우 거래 진행 과정에서 불리한 판단을 받을 수 있다.

준공 후 미입주 상태라면 더 신중해야 한다

준공 전 입주권 상태에서 다시 매도하는 경우도 확인이 필요하다. 그러나 준공 후 입주하지 못한 상태에서 매도하려는 경우는 더 신중해야 한다.

이때는 실제 입주가 가능한 시점이 이미 도래했기 때문이다. 처음에는 “준공되면 들어가 살겠다”는 계획으로 토지거래허가를 받았는데, 준공 후에도 입주하지 않고 곧바로 매도한다면 관할 구청은 허가 목적대로 이용하지 않은 것으로 볼 수 있다.

다만 입주하지 못했다고 해서 곧바로 문제가 된다고 단정할 수는 없다. 핵심은 사실관계다.

준공일이 언제였는지, 입주지정기간은 언제였는지, 입주하지 못한 사유가 무엇인지, 그 사유를 객관적으로 설명할 자료가 있는지를 봐야 한다.

예를 들어 근무지 이전, 질병, 가족 돌봄, 이혼, 상속, 대출 문제처럼 부득이한 사정이 있다면 사전에 관할 구청과 상담해볼 여지가 있다. 반대로 단순 시세차익 목적처럼 보이는 경우라면 불리하게 해석될 수 있다.

이행강제금, 가볍게 볼 문제가 아니다

토지거래허가를 받고 취득한 뒤 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금 문제가 생길 수 있다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조와 같은 법 시행령 제16조 기준으로 보면, 이용의무를 이행하지 않은 경우 토지 취득가액의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 부과될 수 있다.

대표적으로는 다음과 같이 정리할 수 있다.

당초 이용목적대로 이용하지 않고 방치한 경우에는 토지취득가액의 10% 상당이 문제될 수 있다.

취득자가 직접 이용하지 않고 임대한 경우에는 토지취득가액의 7% 상당이 문제될 수 있다.

당초 이용목적을 변경해 이용하는 경우에는 토지취득가액의 5% 상당이 문제될 수 있다.

기타 관련 의무를 위반한 경우에는 토지취득가액의 7% 상당이 문제될 수 있다.

여기서 중요한 점은 일반적인 실거주 의무 위반은 보통 형사상 벌금이라기보다 이행명령과 이행강제금 문제로 보는 것이 맞다는 점이다. 반면 애초에 허가를 받지 않았거나, 거짓 또는 부정한 방법으로 허가를 받은 경우라면 별도의 벌칙 문제가 발생할 수 있다.

토지취득가액은 입주권 전체 매매가와 같을까

이행강제금 이야기를 하면 반드시 따라오는 질문이 있다.

“입주권을 샀는데, 토지취득가액은 프리미엄까지 포함한 전체 매매금액인가.”

이 부분은 단정해서는 안 된다. 토지취득가액은 말 그대로 토지를 취득한 가액을 의미한다. 그러나 재개발 입주권 거래는 일반 토지 거래와 구조가 다르다.

입주권 매매금액 안에는 종전자산가액, 권리가액, 조합원 분담금, 프리미엄, 토지 지분 가치 등이 함께 반영돼 있을 수 있다. 따라서 단순히 “입주권 전체 매매금액에 5%, 7%, 10%를 곱하면 된다”고 보는 것은 위험하다.

실제 산정 기준은 관할 구청이 허가서, 신고가액, 계약서, 토지 지분, 과세자료 등을 종합해 판단할 수 있다. 이행강제금이 문제될 가능성이 있다면 관할 구청이 어떤 금액을 토지취득가액으로 보는지 먼저 확인하는 것이 안전하다.

매수자는 괜찮을까

매수자 입장에서도 불안할 수밖에 없다.

“매도자가 실거주 의무를 지키지 못한 것 같은데, 내가 사도 정상 거래가 될까”라는 질문이다.

결론은 이렇다. 매도자의 기존 허가 이행 문제가 있다고 해서 새 매수인의 거래가 자동으로 모두 부정되는 것은 아니다.

다만 새 매수자가 정상적으로 거래를 진행하려면 조건이 필요하다. 새 매수인이 토지거래허가를 받을 수 있어야 한다. 취득 목적이 실거주 목적이라는 점도 설명할 수 있어야 한다. 조합원 지위양도와 승계가 가능한지도 확인해야 한다. 매도자의 기존 허가 문제가 거래 진행에 어떤 영향을 줄지도 따져야 한다.

즉, 매수자는 물건이 싸게 나왔다고 바로 계약해서는 안 된다. 이 거래가 정상적으로 허가받고 승계될 수 있는 구조인지부터 확인해야 한다.

심 대표는 현장에서 매수자에게 자주 이렇게 설명한다.

“매도자가 팔 수 있는 물건인지와 매수자가 허가받을 수 있는 사람인지가 모두 맞아야 정상 거래로 갈 수 있다.”

토지거래허가와 조합원 지위양도는 별개다

이 거래에서 자주 놓치는 부분이 있다. 토지거래허가와 조합원 지위양도는 별개라는 점이다.

토지거래허가가 가능하다고 해서 조합원 지위가 자동으로 승계되는 것은 아니다. 반대로 조합원 지위양도가 가능하다고 해서 토지거래허가가 자동으로 나오는 것도 아니다.

특히 투기과열지구 안의 재개발사업은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위양도 제한이 문제될 수 있다. 구역별 사업 단계와 예외 사유가 다를 수 있으므로 해당 조합과 정비사업 전문가를 통해 별도로 확인해야 한다.

이런 경우는 특히 조심해야 한다

현장에서 보면 다음과 같은 상황은 더욱 신중하게 봐야 한다.

매수한 지 얼마 되지 않았는데 다시 파는 경우다. 준공 후 입주지정기간이 지났는데도 입주하지 않은 경우도 위험하다. 실거주하지 않고 전세나 월세를 놓으려는 경우 역시 문제가 될 수 있다.

새 매수인의 실거주 계획이 불명확한 경우도 조심해야 한다. 관리처분계획인가 이후 재개발 구역인 경우에는 조합원 지위양도 제한까지 함께 봐야 한다. 매수자가 처음부터 임대 목적이나 단기 전매 목적으로 접근하는 경우라면 거래 자체가 더 까다로워질 수 있다.

이런 상황에서는 계약서부터 쓰기보다 구청과 조합 확인을 먼저 거치는 것이 안전하다.

계약서 특약은 분쟁을 줄이는 안전장치다

토지거래허가구역 안의 재개발 입주권 거래는 계약서 작성도 신중해야 한다. 단순히 “토지거래허가를 받으면 잔금을 진행한다”는 문구만으로는 부족할 수 있다.

최소한 토지거래허가가 불허될 경우 계약을 어떻게 처리할지 정해야 한다. 조합원 지위승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있는지도 명확히 해야 한다.

기존 매도자의 미입주 또는 이용의무 위반 문제가 발생할 경우 책임 범위를 어떻게 나눌지도 특약에 담아야 한다. 구청이나 조합 확인 결과에 따라 일정이 변경될 수 있는지도 정리해야 한다. 세금, 이행강제금, 과태료, 지연 손해 등은 귀책 사유에 따라 누가 부담할지도 미리 정해두는 것이 좋다.

특약이 모든 위험을 없애주는 것은 아니다. 그러나 분쟁이 생겼을 때 누가 어떤 위험을 알고 계약했는지를 남겨두는 역할은 분명히 한다.

핵심은 실거주 목적과 이용계획이다

토지거래허가를 받고 산 재개발 입주권은 실거주 목적과 이용계획이 핵심이다. 입주권 상태라고 해서 리스크가 사라지는 것은 아니다.

아파트가 준공돼 실제 입주가 가능한 시점부터는 2년 실거주 의무와 처분 제한이 문제될 수 있다. 이를 지키지 못하면 위반 유형에 따라 토지취득가액의 5%, 7%, 10% 상당 이행강제금이 부과될 수 있다.

따라서 이런 입주권을 다시 팔거나 매수하려면 기존 허가 이행 여부, 새 매수인의 토지거래허가 가능성, 조합원 지위양도 여부, 계약 특약을 모두 확인해야 한다.

가격보다 먼저 확인해야 할 것들

토지거래허가구역 안의 재개발 입주권 거래는 일반 매매보다 훨씬 신중해야 한다. 특히 토지거래허가를 받고 산 입주권을 다시 파는 경우라면 단순히 “매수자가 있느냐”만 볼 일이 아니다.

매수자도 “가격이 괜찮다”는 이유만으로 접근해서는 안 된다. 가격보다 먼저 봐야 할 것은 허가서, 이용계획서, 매수 시점, 사업 진행 단계, 준공 여부, 입주지정기간, 조합원 지위양도 가능 여부다.

재개발 입주권 거래처럼 토지거래허가와 정비사업 규제가 함께 얽힌 지역에서는 확인 순서가 거래의 안전성을 좌우한다.

비슷한 상황이라면 계약 전 자신의 위치부터 분명히 해야 한다. 입주권 상태인지, 준공 후 미입주 상태인지, 매도자인지, 매수자인지에 따라 확인해야 할 내용이 달라진다. 서두를수록 위험은 커지고, 먼저 확인할수록 분쟁 가능성은 줄어든다.

상담: 심미선(010-2004-5572)