최근 아파트 분양가가 지속적으로 상승하면서 일반 분양보다 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 지역주택조합(지주택)에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 저렴한 가격만 보고 가입을 결정하기보다 사업 구조와 위험 요소를 충분히 검토해야 한다고 조언한다.
지역주택조합은 무주택자 또는 일정 요건을 충족한 실수요자들이 조합을 구성해 직접 토지를 확보하고 주택을 건설하는 사업 방식이다. 일반 분양처럼 시행사가 사업을 주도하는 구조가 아니라 조합원이 사업의 주체가 된다는 점이 가장 큰 특징이다.
이 때문에 시행사 이윤 등을 줄일 수 있어 일반 분양보다 낮은 가격으로 공급될 가능성이 있다. 반면 사업이 지연되거나 비용이 증가할 경우 그 부담 역시 조합원이 함께 떠안아야 한다는 위험도 존재한다.
실제로 지역주택조합과 재개발 사업을 동일한 개념으로 이해하는 수요자도 적지 않다. 하지만 사업 구조는 상당한 차이가 있다.
재개발 사업은 노후 주거지 정비를 목적으로 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 추진된다. 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 입주에 이르기까지 절차가 비교적 명확하며 지방자치단체와 관계기관의 관리·감독을 받는다.
반면 지역주택조합은 「주택법」에 따라 추진된다. 사업 초기부터 토지가 모두 확보된 상태가 아니라 토지 확보와 사업 진행이 동시에 이뤄지는 경우가 많다. 따라서 광고에서 제시하는 입지와 분양가뿐 아니라 실제 토지 확보 현황과 사업 추진 단계를 확인하는 것이 중요하다는 지적이 나온다.
지역주택조합이 상대적으로 저렴하게 보이는 이유도 사업 초기 예상 분양가를 기준으로 홍보하는 경우가 많기 때문이다. 그러나 사업 진행 과정에서 공사비 상승, 금융비용 증가, 인허가 지연 등의 변수가 발생할 경우 조합원의 부담금이 늘어날 수 있다.
특히 최근 건설 원가와 금융비용이 동시에 상승하는 상황에서 추가 분담금 발생 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 전문가들은 최초 안내 금액보다 최종 부담해야 할 총사업비 규모를 면밀히 살펴봐야 한다고 강조한다.
최근에는 지역주택조합 사업과 관련한 임대주택 건축비 보상 기준 문제도 업계의 관심사로 떠오르고 있다.
재개발·재건축 사업의 경우 공공임대주택 공급 시 기본형 건축비를 기준으로 일정 수준의 보상을 받을 수 있다. 그러나 지역주택조합 사업은 다른 기준이 적용되면서 동일한 임대주택을 공급하더라도 보상 규모에 차이가 발생한다는 지적이 제기되고 있다.
업계에서는 이 같은 제도 차이가 사업성에 영향을 미칠 수 있으며, 사업성이 악화될 경우 결국 조합원의 부담 증가로 이어질 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다.
전문가들은 지역주택조합 가입 전 반드시 확인해야 할 사항으로
▲토지 확보율 ▲추가 분담금 발생 가능성 ▲현재 사업 단계 ▲업무대행사 및 운영 주체의 실적 ▲환불 및 탈퇴 규정 등을 꼽는다.
우선 토지 확보율은 사업의 성패를 가르는 핵심 요소다. 광고에서 제시하는 토지 확보 예정과 실제 소유권 확보는 다른 개념이기 때문에 현재 확보율과 미확보 토지 현황을 반드시 확인해야 한다.
또한 공사비 상승이나 사업 지연에 따른 추가 분담금 발생 조건도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 사업 단계 역시 조합원 모집 단계인지, 조합설립인가 또는 사업계획승인 단계인지에 따라 위험도가 크게 달라질 수 있다.
업무대행사의 사업 수행 능력과 과거 실적도 중요한 판단 기준이다. 과거 준공 사례와 사업 진행 과정에서 발생한 분쟁 여부 등을 확인하는 것이 필요하다는 설명이다.
환불 및 탈퇴 규정 역시 가입 전 반드시 검토해야 할 사항으로 꼽힌다. 일부 사업장의 경우 단순 변심에 의한 탈퇴가 제한되거나 납입금 환급이 어려울 수 있기 때문이다.
부동산 업계 관계자는 “지역주택조합이 반드시 위험한 제도라고 단정할 수는 없지만 일반 분양과 달리 사업 리스크를 조합원이 함께 부담하는 구조라는 점을 이해해야 한다”며 “광고 문구나 예상 분양가보다 사업 구조와 추진 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요하다”고 말했다.
이어 “실거주 목적이라면 입주 예정 시점의 현실성과 추가 비용 부담 능력을 검토해야 하고, 투자 목적이라면 사업 지연 가능성과 자금 회수 기간까지 종합적으로 판단해야 한다”고 조언했다.
전문가들은 지역주택조합이 충분한 토지 확보와 투명한 사업 구조, 안정적인 운영 체계를 갖춘 경우 실수요자에게 기회가 될 수 있지만, 사전 검토 없이 접근할 경우 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있다고 입을 모은다.
지역주택조합이나 재개발에 대해 관심이 있다면 전문가의 상담을 꼭 받아 보는 것이 좋다.
문의: 부쌤모모 모미경 기자
(부산 연산동 롯데탑 부동산 대표 공인중개사)
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