“전셋집이 사라졌다” 금리보다 무서운 공급 절벽, 수도권 집값 밀어 올린 ‘생존 매수’

서울 입주 물량 역대 최저 전망 전세난에 실수요자 매매시장 유입

강남 주춤한 사이 서울 외곽 경기 인접지 급등 “공급 부족이 시장 지배”

서울과 수도권 주택시장이 새로운 국면에 접어들고 있다. 고금리와 대출 규제가 시장을 짓누르고 있지만 집값 흐름은 과거와 전혀 다른 방향으로 움직이고 있다. 강남권 초고가 아파트 시장이 숨 고르기에 들어간 반면 서울 외곽과 경기 인접 지역의 중저가 아파트는 전세난에 내몰린 실수요자들이 매수에 나서면서 가파른 상승세를 이어가고 있다.

부동산 시장에서는 이를 두고 “투자 수요가 아닌 생존형 매수가 시장을 움직이고 있다”는 분석이 나온다. 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 결국 집을 사는 쪽으로 방향을 틀고 있다는 의미다.

상급지는 주춤, 중저가 지역은 급등 뒤바뀐 서울 부동산 공식

3일 KB부동산 통계에 따르면 지난 5월 중순 기준 서울 전역에서 전세가격과 매매가격이 동시에 상승하는 지역이 크게 늘어났다.

특히 상승세를 주도한 곳은 강북구와 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구 등 상대적으로 집값 부담이 낮은 지역이었다. 일부 지역은 주간 상승률이 1%를 넘어서며 이례적인 급등세를 기록했다.

반면 서울 집값 상승을 이끌어왔던 강남구와 서초구는 다른 흐름을 보였다. 올해 상반기 일부 기간 동안 주간 매매가격 상승률이 0.05~0.16% 수준으로 둔화하며 관망세가 나타났다.

시장에서는 고가 주택일수록 대출 활용이 제한적이고 전세가율도 낮아 전세난이 매매 수요로 직결되지 못한 결과로 해석하고 있다. 결국 현재 시장은 자산가보다 실거주 수요층이 주도하는 구조로 재편되고 있다는 평가다.

서울 전세난, 경기까지 번졌다 동탄만 예외적 급등

경기도 역시 서울과 가까운 지역을 중심으로 상승세가 뚜렷했다.

수원시 팔달구와 영통구, 성남시 분당구, 안양시, 광명시, 용인시 수지구 등 서울 접근성이 높은 지역은 주간 상승률이 0.3%를 웃돌며 서울 주요 지역보다 높은 상승폭을 기록했다.

서울 전세가격 상승을 감당하지 못한 수요가 경기 남부와 서울 인접 지역으로 이동하면서 전세시장과 매매시장이 동시에 자극받은 결과로 풀이된다.

반면 고양시와 평택시, 안성시 등 서울과 거리가 상대적으로 먼 외곽 지역은 하락세를 나타냈다. 같은 경기도 안에서도 서울 접근성에 따라 집값 흐름이 극명하게 갈리는 양극화 현상이 나타난 것이다.

이 가운데 화성 동탄신도시는 예외적인 상승세를 보였다. 비규제지역으로 주택담보대출 비율이 상대적으로 높고, 인근 반도체 기업 종사자들의 안정적인 고소득 수요가 유입되면서 시장을 견인한 것으로 분석된다.

양도세 완화도 막지 못한 전세난 결국 문제는 공급

시장에서는 지난 5월 9일 양도소득세 중과 유예 폐지 이후 다주택자 매물이 임대시장에 유입되면서 전세난이 다소 완화될 것으로 기대했다.

그러나 결과는 정반대였다.

오히려 5월 중순 이후 수도권 대부분 지역에서 전세가격 상승폭이 확대됐다. 공급이 늘어난 것보다 전셋집을 찾는 수요가 훨씬 빠르게 증가했기 때문이다.

전문가들은 현재 시장 불안의 핵심 원인으로 ‘공급 절벽’을 지목한다.

부동산 플랫폼 아실과 부동산지인에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2026년 약 1만7000가구, 2027년 약 1만1000가구, 2028년 약 1만 가구 수준에 머물 것으로 전망된다.

과거 서울의 연간 최소 입주 물량이 약 3만5000가구 수준이었던 점을 감안하면 절반에도 미치지 못하는 규모다. 사실상 역대 최저 수준의 공급 부족이 예고된 셈이다.

공급 감소에 대한 불안감이 시장 전반에 확산되면서 세입자들은 전세 재계약 대신 매수로 방향을 돌리고 있고, 이 같은 흐름이 중저가 주택시장 상승세를 더욱 부추기고 있다는 분석이다.

한 전문 부동산경제연구소 소장은 “전세 물량 부족과 전월세 가격 상승이 실수요자들을 매매시장으로 이동시키고 있다”며 “현재의 흐름은 서울 외곽을 넘어 경기와 인천 등 수도권 전역의 중저가 주택시장으로 확산될 가능성이 높다”고 진단했다.

전문가들은 금리보다 공급이 시장을 좌우하는 시대가 다시 시작되고 있다고 입을 모은다. 전셋집을 찾기 어려운 현실이 이어지는 한 실수요자의 ‘생존 매수’ 행렬도 당분간 계속될 것으로 전망된다.

문의: 031-563-2114