한강변 아파트, 평당 2억원 시대 열렸다…50년 구축도 신축도 '부르는 게 값'

반포서 시작된 초고가 시장 압구정 청담으로 확산
 희소성 재건축 기대감 맞물리며 서울 부동산시장 새 가격질서 형성

서울 한강변 아파트 시장이 새로운 가격의 시대를 열고 있다. 갓 입주한 신축 아파트는 물론 준공 50년에 가까운 구축 아파트까지 평당 2억원에 육박하는 가격에 거래되면서 기존 시세 기준이 무너지고 있다. 한강 조망권과 재건축 기대감, 신축 희소성이 결합한 이른바 '한강벨트'가 독자적인 가격 체계를 구축하며 서울 부동산 시장의 최상위 계층으로 자리 잡는 모습이다.

서울 한강변 아파트의 가격 상승세가 심상치 않다. 이제는 일부 단지의 고가 거래를 넘어 시장 전반의 가격 기준 자체가 상향 조정되는 양상이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 반포동 대표 단지인 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡는 지난달 63억원에 거래됐다. 공급면적 기준 평당 가격은 약 1억8500만원 수준이다. 같은 면적이 지난해 49억6000만원에 거래된 것과 비교하면 1년 만에 약 27% 상승했다.

반포에서는 이미 평당 2억원을 넘어선 거래도 등장했다. '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난해 72억원에 거래되며 평당 2억1000만원을 기록했다. 과거 상징적인 수치로 여겨졌던 평당 2억원 벽이 현실이 된 것이다.

이 같은 초고가 시장은 반포를 넘어 강남권 전역으로 번지는 분위기다. 청담동 '청담르엘' 전용 84㎡는 지난 2월 평당 1억9700만원을 기록했고, 압구정동 '신현대아파트' 전용 109㎡ 역시 올해 1월 평당 1억9800만원 수준까지 올라섰다.

특히 시장의 주목을 끄는 대목은 압구정 재건축 단지들이다. 준공 후 50년 가까이 지난 구축 아파트임에도 불구하고 재건축 기대감만으로 신축 수준의 가격을 형성하고 있기 때문이다. 시장에서는 이미 압구정을 미래 가치에 대한 선반영 시장으로 바라보는 시각이 우세하다.

분양시장도 이러한 흐름을 뒷받침하고 있다.

최근 분양을 진행한 흑석11구역 '써밋 더힐', 노량진8구역 '아크로 리버스카이', 노량진6구역 '라클라체자이드파인' 등 한강변 재개발 사업장은 국민평형 기준 분양가가 25억~30억원에 이르며 고분양가 논란을 낳았다. 그러나 결과는 정반대였다. 대부분 단지가 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

과거에는 분양가가 높을수록 청약 수요가 위축됐지만 최근에는 가격보다 입지와 희소성이 더 중요한 판단 기준으로 자리 잡고 있다는 분석이 나온다.

업계에서는 이러한 흐름이 다시 주변 시세를 밀어 올리는 선순환 구조를 만들고 있다고 본다. 높은 분양가가 시장에서 수용되면 인근 신축 아파트의 가격 하락 가능성을 차단하고, 이어지는 신고가 거래는 다시 다음 분양가 상승의 근거가 된다.

시장 기대치는 이미 한 단계 더 높아진 상태다.

최근 신반포19·25차 재건축 시공권을 확보한 삼성물산은 수주 경쟁 과정에서 "평당 3억원 시대"와 "자산가치 20억원 상승"을 언급하기도 했다. 업계에서는 평당 2억원이 더 이상 최종 목표가 아니라는 인식이 확산하고 있다.

특히 압구정 재건축 사업이 본격화될 경우 강남권 전체의 가격 기준이 다시 한번 도약할 것이라는 전망도 제기된다.

전문가들은 최근 한강변 초고가 시장이 단순한 집값 상승 국면을 넘어 새로운 자산 가치 체계를 형성하고 있다고 평가한다.

한강변 신축 아파트는 사실상 재건축을 제외하면 신규 공급이 어려운 구조다. 여기에 서울 신축 입주 물량 감소와 고액 자산가 수요가 맞물리면서 희소성이 더욱 부각되고 있다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "반포에서 형성된 새로운 가격 기준이 향후 한남동과 압구정동으로 확대될 가능성이 크다"며 "한강변 초고가 시장은 구조적으로 장기 상승 압력을 받을 수밖에 없는 환경에 놓여 있다"고 진단했다.

윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "한강변 핵심 입지는 희소자산의 성격이 강하다"며 "신축 공급 부족과 재건축 기대감이 가격 상승 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다. 이어 "세금과 금융 규제가 상승 속도를 늦출 수는 있지만 핵심 입지의 자산 가치는 당분간 유지될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

시장 양극화 역시 더욱 뚜렷해지고 있다.

업계에서는 현재 서울 아파트 시장이 △한강변 초고가 신축·재건축 시장 △30억원 안팎의 한강벨트 중고가 시장 △15억원 이하 비강남·구축 시장 등 세 개의 시장으로 분리되고 있다고 분석한다. 수요층과 가격 결정 요인이 서로 달라 사

실상 별개의 시장으로 움직이고 있다는 것이다.

신 교수는 "서울 아파트 시장은 한강변 초고가 시장과 한강벨트 중고가 시장, 비강남 일반 시장으로 구분되는 3중 구조가 점차 고착화되고 있다"고 진단했다.

한강변 아파트 시장은 더 이상 일반 주택시장이 아니다. 거주 공간을 넘어 희소자산이자 투자상품으로 인식되면서 독자적인 가격 논리가 작동하고 있다. 평당 2억원이라는 상징적 벽이 무너진 지금, 시장의 관심은 이미 '평당 3억원 시대' 가능성으로 향하고 있다. 서울 부동산 시장의 중심축이 다시 한강변으로 집중되는 가운데, 자산 보유 여부에 따른 격차 또한 더욱 확대될 것으로 보인다.

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